今年下半年以來房地產調控持續升級，信貸政策從中性轉為趨緊，市場降溫顯著，居民觀望情緒加劇。9月，在市場供需兩弱態勢的背景之下，房地產有哪些新動向?開發商對于未來市場預期又如何呢?
一、政策篇：中央連續釋放樓市維穩信號，地方調控節奏放緩
9月，從中央到地方，樓市“維穩”導向明確，房地產長效機制進一步全面落實，無疑有利于樓市在短期內降溫，長期進一步回歸理性。
中央層面，連續釋放樓市維穩信號，預示短期內樓市調控進一步加碼的可能性較小，政策環境或將逐漸緩和。9月24日，央行貨幣政策委員會例會提出，要維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。
地方層面，9月調控節奏明顯放緩，房地產政策或將傾向剛需出現邊際寬松。此外，湖南株洲、河北張家口等地也相繼發布“限跌令”，基于維穩樓市的政策導向，預計后續有更多的城市加入“限價”陣營。
中房研協測評研究中心監測統計，9月地方出臺調控政策共44條，較上個月明顯減少，但仍處于較高水平，其中，緊縮性調控扔為主流，為22條，中性政策12條，寬松性政策10條。
中國指數研究院認為，預計短期內部分城市政策微調預期仍在，市場調整壓力較大的城市將跟進出臺相關政策，穩定市場預期。
二、樓市篇：單月銷售業績同比下滑，房價下降城市數量接近翻番
國家統計局數據顯示，2021年前9月，商品房銷售額和銷售面積分別約13.48萬億元(人民幣，下同)和13.03億平方米，同比增長16.6%和11.3%;比2019年同期增長20.9%和9.4%，兩年平均增長10%和4.6%。
但增速方面，今年前9個月，全國商品房的銷售面積環比增速和銷售額環比增速已從今年1-2月的高位連續7個月回落，回落速度趨緩，較前8月分別收窄4.6個百分點和6.2個百分點。
圖片來源：國家統計局
單月來看，商品房銷售額和銷售面積分別為1.58萬億元和1.61億平方米，對于正處傳統銷售旺季的9月來說，盡管成交較8月有明顯回升，但不及去年同期水平，分別同比下降約15.8%和13.17%。
就地區而言，前9個月，東部地區商品房銷售額和銷售面積依然領先其他地區，分別為7.79萬億元和5.45億平方米，同比增長20.9%和13.4%。
再看房價變動情況，房價下調趨勢擴大，同時，9月房價下降的城市數量大幅增加。統計局數據顯示，9月份，70個大中城市中超半數新房房價環比下跌，較8月增加16城;52城二手房價格環比下跌，占比超7成，較8月增加18城。
房價方面，全國70城新建商品住宅價格指數環比下降0.1%，這是2015年5月份以來房價首次下跌。其中，一線城市新房房價微漲0.1%，二線城市停漲，三四線城市則下跌0.2%。換句話說，此輪70城新房房價下跌主要是由三四線城市房價下跌造成。
此外，全國70城二手房價格指數環比下跌0.2%，拋開疫情期間(去年2月)，這也是2015年4月份以來首次下跌。其中，一線、二線、三四線城市二手房房價全線下滑，分別環比下跌0.4%、0.1%和0.2%。
有市場聲音認為，房價下跌趨勢短期很難改變，可能持續到明年，尤其二手房市場降溫趨勢會更加明確。但這種降溫也是一種價格去泡沫、房地產行業向健康平穩發展過程。
三、房企篇：單月銷售延續負增長，部分房企全年目標完成率承壓
全國來看，房企9月份銷售業績全面下降，未來或將進一步加速房企間的分化。
資本邦從2021年前9月銷售額TOP50上市房企中篩選了位于不同梯隊的20家典型房企，對該等房企9月單月以及前9月的銷售額、銷售面積及年度目標完成度進行盤點。
9月單月，20家典型房企中，有85%的房企出現銷售額和銷售面積雙降的局面。
而無論從銷售額還是銷售面積來看，下滑幅度最大的均是中南建設，其單月銷售額和銷售面積為128.5億元和94.8萬平方米，同比下降45.6%和47.74%。
對比之下，20家房企中僅榮盛發展實現了銷售額和銷售面積的雙增長，分別同比增48.19%和35.1%。
雖然單月表現疲弱，但在去年因疫情導致整體銷售額基數較低的背景下，今年前9月房企的累計銷售成績多數依然呈現同比增長的態勢，只是增速放緩。
從前9月來看，唯一一家出現銷售額累計增速和銷售面積累計增速雙降的房企是萬科企業，分別同比下滑2.77%和9.75%。
背后的原因，或是今年5月以來，萬科單月銷售業績一直在“滑坡”所致。2021年5~9月份，萬科單月實現的合約銷售額與上年同期相比分別下滑了6.1%、7.8%、12.7%、36.9%、33.8%。
最后，從年度銷售目標完成情況上看，上述房企中，有18家房企披露了年度銷售目標或者目標增速。前9月，目標完成率超過3/4的房企僅兩家，分別是金地集團和正榮地產，僅占統計樣本的九分之一，其目標完成率分別為81.68%和77.27%。
在房企銷售艱難的環境下，全年目標完成率承壓。不過，中指研究院企業事業部研究副總監劉水指出，今年后幾個月隨著政策微調，市場回暖，加上房企銷售奮力沖刺，仍會有相當一部分企業能夠完成年初制定的銷售目標。但對于上半年業績不好的企業而言，完成年度目標壓力會很大。
談及四季度樓市的整體預判，業內一致認為，隨著房企年終沖刺期的到來，第四季度的樓市熱度會有一定提升，但大概率不會出現市場火熱的現象。
四、投資篇：開發投資增速年內首次降至個位數，單月拿地仍聚焦一二線城市
房地產政策調控效應日漸凸顯，銷售數據的不佳間接影響了房地產開發投資的積極性。9月份，房企開發投資力度進一步減弱。
統計局數據顯示，1-9月份，全國房地產開發投資約11.26萬億元，同比增長8.8%;比2019年1-9月份增長14.9%，兩年平均增長7.2%。
圖片來源：國家統計局
值得關注的是，全國房地產開發投資增速盡管維持正增長，但這一數據已經是連續7個月出現同比下滑，且同比增速首次進入個位數。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，開發投資數據增速的快速回落說明了開發投資的矛盾從過熱開始轉為過冷，接下來的四季度，需要積極改善房地產開發投資營商環境。
開發商對未來的預期相對悲觀情緒還體現在拿地方面。2021年1-9月，中指研究院跟蹤的TOP100企業拿地總額約2.15萬億元，同比下降9.8%，門檻值為54億元，與去年同期62億元相比下降8億元。
圖表來源：中指研究院
單月來看，中指研究院跟蹤的50家代表企業拿地數據顯示，50家代表房企拿地總額在9月同比下降26.0%，環比卻大幅上升189.4%。
中指研究院企業事業部研究副總監劉水認為，環比上升主要是由于8月土地供給量顯著下降，9月成都、廣州、深圳等多城市集中推地，帶動拿地金額走高。
從地域分布上看，受集中供地城市影響，前9月，一、二線城市拿地面積占比較前8月均有所上升。其中，一線城市拿地面積占比上升0.5個百分點，二線城市拿地面積上升0.3個百分點。
從城市群分布來看，房企投資更加聚焦核心城市群。具體而言，1-9月50家代表房企在粵港澳、京津冀和成渝城市群拿地面積占比均上升。
圖表來源：中指研究院
五、融資篇：部分房企爆發流動性風險，但房企負債風險總體可控
預期之下，前三季度房企境內外債券融資規模大幅下降。貝殼研究院統計，前9月房企發債累計約7689億元(人民幣，下同)，同比下降21%，金額規模減少1817億元。
融資結構上看，仍以境內債券規模為主導。境內1-9月累計發債規模約5319億元，同比下降約12%，占整體規模約69%，為近五年內最高占比;境外方面，今年1-9月累計發債約2370億元，同比下降約35%，降幅約為境內債3倍。
9月央行持續發聲定調穩定市場情緒，取得一定成效。9月單月，房企境內外債券融資規模約690億元，環比增長20.8%，同比下降10.9%。
值得注意的是，融資規模增速下滑的同時，當前的房企償債壓力仍然很大。貝殼研究院數據，2021年第三季度，境內外債券融資到期債務規模約3552億元，同比增加9.1%。
在政策刺激下，部分房企出現資金鏈調整的現象。9月房企債務集中到期，部分房企爆發流動性風險，出現無法按期償還債務、債券無法兌付的情況。
如：華夏幸福截至9月4日累計未能如期償還債務本息合計878.9億元;藍光發展截至9月24日累計到期未能償還的債務本息金額合計215.07億元;新力控股9月30日稱，未能于相關到期日或之前就兩項境內融資安排于2021年9月18日支付應付利息合共3874萬元。
需要注意的是，個例的違約現象是的對政策的自然反應，同時也對其他房企起到了警示作用。
貝殼研究院預計2021年四季度到期債務規模將達2089億元，相較前三季度，償債壓力有所緩解?？傮w來看，房企負債整體可控。
放眼未來，具備較強的自身“造血能力”以及保證健康債務情況的房企更能在資本市場立足，而對于抵御“風寒”能力較弱的中小房企，謀求轉型或將成為其發展的新動力。
結尾
隨著9月銷售和拿地熱度降低，9月房地產開發投資增速降至個位數，房企面臨一定程度的壓力。對于房企來說，在“緊中有穩”的背景下，應結合市場需求，打造差異化產品，解決利潤負增長，提升企業市場競爭力。
“過冬”或是一段時期內房地產行業關鍵詞，但是政策引導下房地產市場必然會正向發展。
央行金融市場司司長鄒瀾表示,經過近幾年的房地產宏觀調控，尤其是房地產長效機制建立后，國內房地產市場地價、房價、預期保持平穩，大多數房地產企業經營穩健，財務指標良好，房地產行業總體是健康的。
