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從月初的旭輝暴雷、龍湖換帥，行業信心陷入谷底，到十天后的政策紅包大派發，地產股暴漲，“否極泰來”或許是此時形容地產行業境況最恰當的詞。
繼央行“第二支箭”和中債信用增進公司支持意向民營房企向公司提出增信需求利好后，11月13日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺十六條措施支持房地產市場平穩健康發展。
受政策面利好影響，今天開盤后，房地產、銀行板塊表現活躍。粵泰股份、新華聯(000620)、新城控股(601155)、金地集團(600383)等股均漲停，而港股方面，從上周至今，旭輝已經漲了超 200%，新城發展、碧桂園、龍湖等也已經翻倍，地產股的狂歡仍在繼續。
16條支持政策條條都意義重大，每條分析起來都能講很多，但我們今天只談其中最具代表性的幾條，來分析為什么這次政策能引起資本市場如此大的波動。
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國企、民企一視同仁
首先是：要求銀行金融機構對國企、民企一視同仁。
要求銀行金融機構“穩定房地產開發貸款投放”，堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。
這段文字，是本次16條政策中的重中之重。
房地產行業走到今天這種“悲慘局面”，多個民營房企命懸一線，很大因素是由于在過去一年半的時間內，金融機構對民營房地產企業不夠一視同仁，如今，央行從堅持“兩個毫不動搖”的高度為民營房企的融資平等權撐腰，釋放出的一個明顯政策信號：“救項目不救企業”的風向或將轉變為“救項目也救企業”。
對于房地產市場的救助方向，此前是“救項目不救企業”，但是事實證明這對于保交樓和房地產市場紓困效果不明顯，16條對此作出調整，未來的方向是“救項目與救企業并存”。
中原地產首席分析師張大偉表示，之前房地產市場最大的問題是房企特別是民企沒有杠桿，金融16條針對這個市場問題，開始松綁政策，的確可以救活部分被錯殺的民企。
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貸款允許展期一年
對房企而言，最大的利好是通知明確貸款可以展期，資金壓力得以暫時緩解。
支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。
中指研究院分析指出，這項措施將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現金流緊張，特別是對于未出險民營房企，將是極大支持。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，展期是金融機構防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產市場特殊情況，展期制度在房地產貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構貸款政策穩定、 防范金融機構和房企關系惡化，所以是化解風險的必要操作。
“此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構要理解這個時間點的設置，用足用好政策，主動扶持房地產企業的保交樓工作?！眹儡S進說。
3
利用發債、信托等支持房企融資
支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。
鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。
早在上周二，地產就發出了 " 第二支箭 "，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約 2500 億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。
迄今為止不到一周時間，" 第二支箭 " 就已經向龍湖、新城、碧桂園和美的置業分配了 450 億的額度，可謂神速。
而據一些媒體報道，央行除了要求年底之前國有大行必須放出 6000 億外，又追加了股份制銀行的 4000 億，萬億資金要在剩下的短短兩個月內全部投向房地產。
陳文靜認為，推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持，將加快落實支持民營房企通過增信發債融資。
4
“免責條款”
本次政策引起廣泛關注的一條：
對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。
這樣的措辭，在正式文件中，并不多。
此前，央行多次發文支持房地產，改善房地產融資。但在市場化實施推進過程中，仍存在不少難題，以中債增為例，需要發行人通過實物資產或第三方進行反擔保，以作為風險緩釋措施。然而當前房企能拿出的干凈優質項目已然寥寥。同時，在目前的行情下，資產估值存在大幅折價的可能，房企從而可能要拿出更多的資產才能完成反擔保。
本次，為了減少此類問題，政策具體到操作層面，發布“免責條款”，淡化個人追責風險，免除機構和人員后顧之憂，只要已經盡職的，可予免責，政策尺度非常大。
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需求端支持力度有望繼續加大
對民企、國企一視同仁，融資額度給到位，多樣化融資方式和融資手段給到位，連銀行的后顧之憂都解除......可以看到，這16項支持政策是一次針對房企、各類銀行、融資機構做的一次全方位疏通，是對近期金融扶持地產穩定一系列政策的總結，體現出監管層對于地產金融的態度，即穩定杠桿和融資。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，接下來，來自金融層面的對房企的支持、對停工項目的保交樓支持、對已出險房企的問題化解以及對購房人的金融支持，將逐步落地。
不過，融資政策端的利好能否代表房企已經走出至暗時刻？地產是否已經復蘇？
對于房企來說，想走出困境，得靠融資和回款兩條腿，重磅政策的相繼落地一定程度上將降低房企的融資難度。但房企不可能只靠一條腿走出困境，當前樓市銷售端走勢尚不明朗，如果難以恢復，此時談整個行業復蘇仍然為時過早。
中指研究院研究報告顯示，2022年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16199元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，已連續4個月下跌。四季度，市場端仍然延續低迷態勢，政策能否真正提振購房者信心，有待時間驗證。
“當下市場真正穩健發展的關鍵仍是需求端要穩定下來，恢復企業自身造血的功能，長遠來看這才是企業融資的有利保障。盡管當下政策底已經到來，但距離市場的底部，還有很長的距離?！崩钣罴畏Q。
今年以來，差別化住房政策頻出，不少地區適度降低首付比例、合理下調房貸利率，加大對剛性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，穩定市場情緒。不過有業內人士指出，就當前而言，推動房地產市場盡快回暖的重點在需求側，其中下調居民房貸利率是關鍵，其他放松限購、放寬住房公積金貸款條件、適度減免房地產交易環節稅費等也能起到輔助作用。
但無論如何，從政策段開始的良性循環已經開始。對于黯淡了一年半的房企來說，這已經是足夠好的消息。
The End
