每日看點！大數據報告丨離CBD每近1km月租多付250塊

離家遠飄北京,找到一個落腳的地方是打拼事業的基礎,也是生活的剛需。但是想要在北京這樣的大都市擁有一個安心的小窩并非易事。

(資料圖)

在北京，哪里是租房的絕對熱門？哪里的人通勤時間最長？在哪里租房性價比最高？是眾多“北漂”一直關心的重點。

7月21日，貝殼研究院發布重點23城職住平衡指數，并且通過對在北京租住的職場人群研究分析，求解城市租住與通勤的規律。報告發現，相對其他城市，北京“職住不平衡”問題相對顯著，職住平衡指數分布最低（65.33％）；據測算，每天約有85萬租房人單程通勤距離超20公里。同時，在對北京核心商圈研究發現，“住得近”與”低租金”沖突明顯，據測算租房居住每距離工作地點近1km，月房租需多付142元。

北京85萬租房人

每日單程通勤距離超20公里

北京城區常住人口規模以1775萬人排名第二位，職住平衡指數65.33%，重點城市排名中末位，超六成租房人職住距離在10km以內，同時職住距離20km以上比例仍高達11.4%，按全市租賃總人口750萬測算，約有85萬租房人每日單程通勤距離超20公里。結合職住距離與租金關系測算發現，租房位置每距離工作地點遠1km，月平均租金可省142元。

分行政區來看，外圍城區職住平衡指數基本高于平均水平，石景山區因其深厚的職住一體化產業基因，職住平衡指數水平最高，達76.65%，其次為豐臺區，職住平衡指數接近69.61%。通州區、昌平區、大興區職住平衡指數分別為68.40%、66.21%、65.45%均高于全市平均水平（65.33%）。

地區經濟活動越活躍，職住平衡壓力越大。朝陽區、東城區、海淀區、順義區四行政區職住平衡指數均低于全市平均水平。其中，順義區功能定位港城融合的國際航空中心核心區，空間功能分區尺度符合臨空產業特性需求，因此職住平衡指數最低，達56.33%，其次為海淀區，職住平衡指數為61.62%。東城區、朝陽區分別為64.63%、65.31%。結合各行政區地區生產總值來看，地區經濟生產活動越活躍、經濟活動就業人員專業度越高，所吸引的就業人員空間范圍越大，其就業人群職住空間距離相對更大，區域職住平衡壓力越大。海淀區、朝陽區地區生產總值排名名列首、二位。

圖：北京分城區職住平衡指數空間分布

數據來源：貝殼研究院

圖：北京分城區職住平衡指數水平

數據來源：貝殼研究院

望京成最熱門就業商圈

蘇州橋職場人半數租住10km外

通過租賃人群的就業熱力商圈識別，繪制其空間分布如下圖。商圈分布相對集中連片，主要位于長安街以北，東三環至四環之間、西二環以內、東北及西北五環外。就業于望京商圈的租房人數量最多，TOP5商圈分別為望京、金融街(000402)、西北旺、海淀北部新區及CBD。

圖：北京租賃人群就業商圈分布

數據來源：貝殼研究院

租房人群主要租住商圈空間分布，較就業空間分布更為分散，沿城市快速道向外圍城區分布，與就業集中商圈存在顯著分離，熱點租住商圈主要分布于四環以外，北側以回龍觀、清河、望京、順義城區為代表；東側主要集中在常營、雙橋、武夷花園、臨河里等商圈；南側重點以長陽、棗園、豐臺科技園為代表；西側包括魯谷、青塔、蘋果園等商圈。回龍觀是吸引租房人數量最龐大的商圈，TOP5租住商圈分別為回龍觀、望京、順義城、魯谷及雙井。

圖：北京租賃人群租住商圈分布

數據來源：貝殼研究院

以商圈維度按環線觀察職住平衡指數來看，五至六環區域職住平衡水平最優，商圈指數中位值為66.67%，四至五環區域由于組團式空間建設特征，疊加發達的環路與軌道交通系統，其職住平衡指數的商圈中位值最低，為60.99%。以方差觀測各區域下轄商圈職住平衡指數差異水平來看，外環區域尤其五環以外商圈間職住平衡水平差異較大，二環以內商圈間職住平衡水平差異較小。

圖：分環線商圈職住平衡指數中位值及方差結構

數據來源：貝殼研究院

從低于全市指數均值的商圈空間分布來看，這部分商圈主要分布在長安街以北，空間集中在東二環至四環之間、北三環至四環之間。分商圈職住平衡指數最低10個商圈分別是蘇州橋、西直門、三里屯、知春路、大山子、中關村(000931)、四惠、和平里、西北旺、望京，職住平衡指數均在60%以下。這部分區域就業人群的職住空間距離相對較遠，假設同一行政區內臨近商圈的交通體系，包括運力及效率水平相近，職住平衡指數相對更低，這部分人群的就業與居住體系所決定的城市運營成本越高、空間結構矛盾越大，個體的城市居住幸福感越低。商圈內高租金、顯著供需矛盾的外推力與周邊商圈的相對低租金及更優租住條件吸引力，再加上區域路網及軌道交通體系的支持則產生大量職住分離。

圖：低于全市職住平衡指數均值的商圈空間分布

數據來源：貝殼研究院

圖：北京部分典型就業商圈職住平衡指數

數據來源：貝殼研究院

離CBD每近1km月租多付250塊

中關村更多人租住在回龍觀

6成租住在距離工作單位10KM的小區。北京商務中心區CBD匯集眾多世界500強企業中國總部，定位國家級中央商務區。就業CBD的租房人群平均年齡約31歲，租賃職住平衡指數60.87%，即6成租房人租住10km范圍內小區，低于全市平均水平，20公里以上占比仍高達9.36%。

圖：就業CBD的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

主要外溢租房地點向東延伸至五環外。就職CBD人群主要租住于兩類距離區間商圈，一類，CBD周邊10km范圍內商圈，包括雙井、大望路、紅廟、百子灣；一類，距離CBD15km以上商圈，包括通州北苑、武夷花園、果園等，主要外溢方向延伸至東五環外。

圖：就業CBD的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住近1km，月均租金多付250元。結合職住空間距離分類與租金支出來看，10km以內套均租金8264元/月，較10-20km（5718元/月）月均多支出2546元，是20-30km租金支出（4918元/月）的1.68倍。伴隨租住外溢住房質量顯著改善，10km以內租住房屋建成年代在2000年以后占比62%，外溢至10-20km占比提升至81%。

11.24%人群職住距離20km以上。中關村是中國第一個國家級高新技術產業開發區，是我國科教智力和人才資源最為密集的區域。就業中關村區域的租房人群平均年齡約30歲，租賃職住平衡指數56.54%，職住距離20公里以上占比高達11.24%。

圖：就業中關村的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

最主要溢出商圈為10km以外回龍觀。就業于中關村人群，外溢方向分散，最主要溢出商圈為北側10km以外的回龍觀。其他外溢方向包括向東至望京，向南外溢至玉泉營，以及周邊租住熱門商圈，包括五道口、知春路、雙榆樹。

圖：就業中關村的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住距離縮短20km租金翻倍，職住越近居住品質越差。10km以內平均租金118.20元/月/平方米，是20-30km租金均價（55.51元/月/平方米）的2.13倍。從租住面積來看，10km以內租住套均面積65.06平方米，10-20km租住面積擴大至82.20平方米。從小區建成年代來看，10km以內租住老舊小區占比62%，外溢10公里租住2000年以后小區比例提升至76%。租金支付性對租住品質的抑制作用明顯。

近五成人群職住距離超10km。三里屯是成熟建成區內典型城市級混合商業中心。就業三里屯的租房人群平均年齡約32歲，租賃職住平衡指數54.34%，低于全市平均職住平衡指數（65.33%）近11個百分點。

圖：就業三里屯的租住地空間距離結構

數據來源：貝殼研究院

有賴于核心區位與發達路網體系，外溢方向放射性發散。就業于三里屯的租住人群中，外溢10km以外商圈方向分散、范圍廣，包括東側的雙橋、萬達、北關，向南覆蓋亦莊、玉泉營，向北延伸至順義城、北苑甚至回龍觀。

圖：就業三里屯的重點租住商圈空間結構

數據來源：貝殼研究院

職住分離多10km，月租金支出少3000元。結合職住空間距離分類的套均租金總價來看，10km以內套均租金8602元/月，較10-20km租金水平（5579元/月）租客每月多承擔三千余元，是20-30km段租金水平（4626元/月）的1.86倍，而租住套均租住面積反而小7平方米。比較三里屯及周邊5km、10km、15km典型商圈套均租金價格水平，同樣存在伴隨外溢租金價格顯著下降規律。從居室結構來看，10km范圍內租住以1居室為主，占比43%，外溢群體租住2居室及以上占比接近7成。

圖：三里屯及周邊5、10、15km典型商圈租金水平

數據來源：貝殼研究院

租賃供需矛盾突出

盤活存量住宅形成供給為最有效路徑

隨著職住空間距離拉近，租金支出增長顯著。從典型商圈數據來看，10km以內套均租金支出與20-30km月租金差在3300-4000元之間，換算職住等價租金成本，即“租金幅度/km”，每減少1km距離，月租金多支出170-200元/月。

其次，熱門就業商圈的租賃住房供需矛盾更突出。全市房端租賃交易周期約34天，熱門就業商圈供求矛盾更大，其交易周期普遍較全市平均水平更短，這意味著房屋一經掛牌，成交速度較其他地區更快。以中關村為例，房端交易周期較全市平均縮短6天。

于此同時，在支付性約束下就近職住的租住品質受抑制明顯，伴隨職住空間距離增大，租住條件改善明顯，具體改善方面包括租住套均面積增大、房屋居室數量增多、小區建成年代更新。結合北京租賃人群整體婚姻結構來看，已婚人群占比高達62.7%，重點24城中占比最高。城市高房價導致潛在剛需購房人被迫停留在租房市場的周期變長，租房人群中已婚人群比例更高。在租房預算約束下，家庭型品質租住需求受到抑制。

從行政區職住平衡指數測算結果來看，北京應重點關注朝陽、東城、海淀、順義四大行政區。詳細對比就業熱力商圈、租住熱力商圈空間分布來看，錯配區域主要分布于西二環以內、西北三環至五環之間、西北五環外京藏高速以西、東三環至四環之間。

從商圈職住平衡指數測算結果來看，北京需重點關注的職住平衡指數最低10個商圈分別是蘇州橋、西直門、三里屯、知春路、大山子、中關村、四惠、和平里、西北旺、望京。對于這些區域，需加大區域就職人群行業結構及租住需求分析，特別對于新市民、青年人、城市基本公共服務行業從業的藍領人群，需加大租房保障力度，建議通過提供補貼與實物并行的方式，應引入多種參與主體，形成“一張床、一間房、一套房”的市場化多元供給體系，以緩解局部熱點就業區域供需矛盾引發的租住溢出。

北京成熟建成區范圍內，新建租賃住房存在適宜開發的城市建設用地難覓、建設周期長等問題，盤活存量住宅形成租賃供給為最有效路徑。結合針對經紀人的商圈空置率水平調研結果來看，職住平衡指數低于全市均值的重點樣本商圈中，空置率高于5%的商圈占比高達35%，以百子灣、朝陽門外、和平里、中關村以及西直門為典型。