微資訊！多項疑問指向財務數據真實性 中湘美好城市招股書之謎丨IPO觀察

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6月10日，中湘美好城市運營服務股份有限公司（以下簡稱“中湘美好城市”）向港交所遞交了上市申請。但在這份上市申請里卻有著若干影響公司財務真實性的問題，需要公司方面予以解釋。

就比如2021年的關聯交易，給中湘美好城市帶去了1.7億元的收入，可是關聯方交易產生的貿易應收款和其他應收款余額加起來也有1.6億元，兩相抵消后，因為關聯交易產生的經營現金流凈額非常有限。公司2021年的經營性現金流凈額僅為663萬元，只達到了當期利潤的17.72%。

這家公司的賬面利潤剛剛達到了港交所規定最低門檻的企業，也因此讓外界對公司的財務真實性產生懷疑。另外，公司在管理規模增長50%的情況下，員工成本和外包成本的增幅均沒有超過10%，也讓外界懷疑毛利增幅的合理性。

這些財務上的瑕疵，都讓外界擔心公司的實際盈利能力和經營質量。

大股東的提款機？

在諸多投資者看來，目前上市物企最大的風險，就是成為大股東的融資工具。

對中湘美好城市來說，這個風險事實上已經存在。截止2021年12月31日末，該公司向控股股東借款7.59億元，但所獲得的利息只有283.8萬元，利率只有千分之三，僅相當于活期利率的存款利息。

從2019年開始，中湘美好城市就不斷地向母公司提供貸款，2019年是3.78億元，2020年是3.52億元，但獲得的利息收入卻非常可憐，2019年只有63.6萬元，2020年只有309.6萬元，都是低于一年期的存款利率。

和中湘美好城市的慷慨相比，控股股東——湖南建工集團有限公司要顯得吝嗇得多。2019年時還借款934.9萬元給中湘美好城市，到了2020年只有47.3萬元，去年至剩下8.9萬元。

當然，中湘美好城市的慷慨，也不是完全沒有回報。過去三年時間，來自關聯方的銷售收入分別達到1.48億元、2.05億元和1.72億元。

高額的關聯方收入，成功地幫助中湘美好城市的業績最終達到港交所的規定的上市門檻。但也增加了對收入真實性的疑問，因為來自關聯方的應收款，在過去三年間也是大幅增長。尤其是2021年，來自關聯方的應收款項結余達到1.67億元，和來自關聯方的銷售收入相接近。

會計界大V馬靖昊曾經介紹過一種虛增營收和利潤的手段：通過關聯交易，增加銷售額，然后以應收賬款的形式計入到企業的資產負債表里。換句話說，關聯交易并沒有給公司帶來真金白銀的收入。

而中湘美好城市過去三年的關聯交易，和這種手法有一定的相似之處。

這不能不引起外界的疑問，中湘美好城市究竟是不是和很多物企一樣，僅僅只是大股東的“提款機”？

業績增長的不確定前景

撇開公司的關聯交易是否粉飾了過往業績不談，一些關鍵性的財務指標，也為公司的增長前景蒙上了陰影。

2021年，中湘美好城市向第三方收取的履約預付款余額大幅減少，由2020年的3282萬元，下降至615萬元，下降超過8成。通常來說，履約預付款的余額，往往會決定公司簽約，但沒有正式開始管理的合約管理收入。業內介紹說，一般情況下，履約預付款是物業交業主，但也有業主交物業的。而后一種，很大程度說明公司業務在市場上的競爭力。

如果是，后一種原因造成的履約預付款減少，很大程度上也說明中湘美好城市的市場競爭力在下降。

在履約預付款大幅下降的同時，公司的銷售費用中員工成本也在下滑。由2020年的205.9萬元，下降至2021年的157.6萬元。由于，物業銷售人員的收入中很大一塊是新拓展物業面積的銷售提成。為什么2021年新簽約的物管面積增加了，銷售人員的員工成本反而下降了?

一種可能是銷售人員新開發、未完成訂約的面積減少了。行業人士介紹表示，物業銷售人員的提成分多個階段收取，有些收入在獲取銷售線索時，就可以拿到提成；簽訂合同后，也可以拿提成；正式開始管理階段也可以獲得提成。

由于，中湘城市服務2021年城市運營服務、城市生活服務、城市更新服務在管面積都實現了大幅增長。所以銷售人員的提成邏輯上應該增加，而目前出現下降可能是新拓展、簽約中的項目數量或者預計合同收入在減少。

另一種可能是，新簽約的項目中相當比例是通過關聯交易獲取，這部分項目因此無法獲得提成；又或者是新簽約項目的現金收入較低，也會降低提成。

無論是那種可能，都為公司后續的盈利前景埋上了陰影。

而另一方面，公司在管理面積快速增長的情況下，銷售成本僅僅只是微幅增長，也是一個讓人疑惑的現象。

根據招股書，僅僅城市運營服務的在管面積，2021年就較2020年增長了超過51%。但公司的分包成本僅增加了1.1%，負責一線幅度的員工成本僅增加了9.23%。由于物業行業是一個高勞動密集型行業，管理面積越多，也需要增加更多的人工成本，而在管理面積增加超過50%的情況下，分包和員工成本僅個位數增長，顯然也是讓外界疑惑的。

為了確切了解造成上述現象的原因，和訊網物業曾向公司發郵件提出上述疑問，包括銷售費用中員工成本下滑、社保人數不足以及合同負債中履約保證金下滑等現象產生的原因。不過，截止發稿，公司方面未作回應。

不過有一個問題，倒是從招股書里找到了答案。

根據啟信寶監測的企業社保繳納記錄，2019年至2021年中湘美好城市繳納社保的員工人數分別是28、33、42人。而公司招股書顯示，截止2021年，員工總人數達到1263人，其中在項目及現場服務的員工超過1000人，達到1042人。

對此，招股書承認，以往確實存在過未為部分員工及時繳納社保的現象。只不過，是不是確實有超過1000人沒有繳納社保，卻依然是未知數。