作者：北京金訴律師事務所主任王玉臣
2月10日，據媒體報道，近日相關部門下發了關于商品房預售資金監管的相關意見，對預售資金的監管進行了全國統一。明確了項目預售款包括定金、首付款、購房款等，這些均需全部存入預售資金監管賬戶，確保專款專用于項目建設、施工款等相關支出；明確了預售款的撥付進度要根據工程建設進度來進行，具體由住房城鄉建設部門確定；明確了預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用……
目前尚未看到該意見的全文，僅從媒體披露的上述信息來看，該意見比商品房預售管理辦法在預售資金監管上更加細化，也更易于執行，對于目前房企資金緊張問題緩解也能起到積極的推動作用。
1、實現了全國對商品房預售資金監管的統一
雖然在2004版的《城市商品房預售管理辦法》中就已經很明確規定了開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。但是，這么多年以來，全國并沒有統一的預售資金監管規定。各個地方“一城一策”，做得好的如北京、成都等地，做得不好的恐怕連具體的資金監管規定都沒有。
而這兩年，因為爛尾樓的井噴，國家和各個地方也越來越重視這一塊的監管，但是畢竟沒有統一的規定，不同的城市參差不齊。我們在具體做商品房案子的時候，曾多次發現一些地方對預售資金監管存在不作為的問題，一些部門表示當地沒有詳細的規定，無法落實資金監管問題。
現如今，實現了全國統一，無疑為全國的城市商品房預售資金監管劃了一個標桿，實現了標準的統一，更有利于商品房預售資金監管的落實和執行。
2、明確了項目預售款的范圍
明確了預售款包括定金、首付款、購房款等，這些均需全部存入預售資金監管賬戶。既然是預售資金監管，那么究竟什么是預售資金？在不同的地方可能會有不同的規定，比如有的城市并未直接將定金納入其中，并沒有明確規定定金也需要存入預售資金監管賬戶當中，這樣無疑就留了一個口子。對預售款進行統一式的規定無疑將監管的具體對象進行了明確，為資金監管打下了堅實的基礎。
3、創造性設定額度
最新文件明確了預售資金監管額度由市、縣級住房城鄉建設部門根據項目合同、工程造價等核定，以確保項目竣工所需資金，達到監管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。在城市商品房預售管理辦法中，是不存在額度問題的，在管理辦法中，預售款項應當用于有關的工程建設，如果挪用應當受到相應的處罰，但是處罰額度的上限是3萬。現實中，其實很多的開發商在挪用預售款，違規的成本實在是太低了。而幾乎所有的爛尾樓其實都和開發商挪用預售款有直接或間接的關系。純粹采用堵，且懲罰力度并不高的方式顯然已經無法滿足樓市調控的需要，一方面考慮到必須嚴格監管，另一方面又考慮到房企的資金需求，對于額度外的可以提取使用，無疑可以緩解房企的資金壓力問題。但是在具體實際操作的時候，務必注意額度的核定，這是一個技術活。
