12月28日晚，上海世茂股份(600823)有限公司（以下簡稱為“世茂股份”）發布關于業務調整事項的投資者說明會召開情況的公告。
公告稱，公司于2021年12月27日（星期一）15:30-16:30通過路演中網絡平臺召開了“世茂股份關于業務調整事項的投資者說明會”，與投資者就公司本次業務調整事項進行了充分的溝通與交流，針對投資者普遍關注的問題進行了回答。
截至目前，根據已公告的數據，公司的經營情況如下：銷售方面，截至2021年11月，公司實現銷售簽約282億，同比提升10%，銷售簽約面積157萬㎡，同比增長57%，整體經營情況正常。
商業運營方面，截至11月，公司實現自持商辦項目的租賃經營收入約為12億元。自持商業項目出租率達到92.4%；自持辦公項目出租率達到81.7%，若剔除新入市處于爬坡期的項目，辦公項目的出租率將提升至86%。
關于本次交易，是在行業發展的新格局下，公司基于對當前及未來市場環境的判斷，及對自身業務發展的審慎考量后所做出的重要決策。通過出售該業務，公司將進一步推動業務整合，提升管理效率,從而增強公司業務經營和持續發展的韌性。并且，所出售的交易標的的資產規模和營收規模在上市公司業務中的占比均較低，不會對公司的正常經營帶來不利影響，符合長遠發展戰略。
以下為投資者提出的主要問題及公司的回復情況：
（一） 出讓金大概什么時候到賬？
答：您好，本次交易尚需經公司與世茂服務雙方股東大會審議通過后方可生效，因此存在不確定性。本公司提醒投資者注意風險，敬請理性投資。交易雙方同意，交易協議生效后，世茂服務應以人民幣現金方式，分期向本公司指定的銀行賬戶支付出售標的股權和標的業務的價款：
（1）世茂服務于本協議生效后20 個工作日內，支付出售對價的95%，即157,082.50 萬元；
（2）世茂服務于交割日后5 個工作日內，支付出售對價的5%，即8,267.50 萬元。
（二） 公司為什么要把物業管理賣給世茂服務？本次交易價格是否公允？是否存在利益輸送？
答：您好，基于對當下市場環境的判斷以及對未來行業發展的思考，公司管理層經深入研究后決定，利用當下整個行業發展格局發生重大變化的時間窗口，對公司原有的業務布局進行主動調整，將股份公司項下物業管理相關的業務轉讓給集團項下專注于物業管理服務的兄弟公司，通過這一業務規劃的調整，一方面將有助于集團項下優勢資源的整合，另一方面對世茂股份而言，未來也將凝心聚力，更加專注于商業綜合體開發和運營以及商業輕資產業務航道的發展。本次交易價格16.5億元對應市盈率約18.1倍，與2020年以來，市場上8筆同類型交易的平均18倍市盈率，較為接近。本次交易能夠使公司獲得超過10倍市盈率以上的收益，符合公司及股東的利益。
（三） 管理層您好，請問19世茂G1能兌付嗎？謝謝。
答：您好，目前公司的公開市場融資，皆正常兌付完畢，請關注屆時的提示性公告。
（四） 請問公司對比年初計劃銷售任務和租金業務收入，實際完成情況如何？
答：您好，公司1-11月實現銷售簽約金額約282億元，銷售及回款工作均在正常推進中,但是完成年度380億元銷售簽約計劃有較大的難度。截止到11月末，公司的租賃收入約12億元。
（五）2022 年1 月和3 月境內公開債的還款資金是否已準備好？
答：您好，公司會用自有資金及銷售回款，用于兌付到期債券。
（六）請問公司出售資產獲得的16.5億元是否計劃用于償還1月份到期債務？
答：您好，交易資金主要還是用于商業綜合體的開發和運營。此外，我們發現在輕資產業務拓展過程中，市場中有大量在營項目改造的機會，這一合作模式需要我方前期投入一定的資金，或是以整租包租的形式與業主合作。這一模式，一方面能與業主建立更加穩固的合作關系，另一方面也能最大限度地展現我司團隊在商業調改和商業運營上的理念和能力，同時也有機會獲取更加豐厚的回報。因此，此次募集來的交易資金，未來也將投入到對這一合作發展模式的探索。
（七）自持的商業和酒店有考慮出售嗎？現在有什么進展嗎？
答：您好，陸續有在與投資者洽談出售，只要有合適的商業機會，公司會努力把握。
（八）跟世茂服務的交易是根據什么估值來決定的？
答：您好，本次資產轉讓由公司與世茂服務分別聘請上海眾華資產評估有限公司與Cuchman& Wakefield Limited（戴德梁行）進行評估，并分別出具滬眾評報字（2021）第0508號《上海世茂股份有限公司擬轉讓物業管理業務涉及的相關資產組價值資產評估報告》與《上海世茂股份有限公司持有的物業管理業務相關資產組估值報告》。經交易雙方同意，標的資產的出售對價為165,350.00萬元人民幣。該出售對價系公司在考慮《資產評估報告》中標的資產的評估值和世茂服務在考慮《估值報告》中標的資產的估值基礎上，按照正常的商業公平交易原則友好協商確定。
（九）世茂服務發布的公告，慎重考慮與公司的關聯交易，會不會落地上有不確定性？
答：您好，該交易需要交易雙方股東大會批準，才能成立，確實有不確定性，請投資者注意投資風險。
（十）近期管理層人事變動的原因？
答：您好，此次高管調任為公司內部正常的高管架構調整。孫巖先生歷任世茂股份第九屆監事會監事、世茂集團控股有限公司助理總裁兼審計與信息管理中心負責人、審計高級總監、審計總監、普華永道中天會計師事務所有限公司審計部高級經理。獲得中國注冊會計師、國際注冊內部審計師的資質?；谄鋵緲I務的熟悉了解，有助于進一步夯實世茂股份相關財務工作。同時，世茂股份原副總裁兼首席財務官張杰升任為世茂股份高級副總裁，未來負責公司包括碳中和、數字化在內的公司新型戰略板塊的開拓與管理。
世茂股份于2021年中期業績發布會提出了“可持續發展”戰略方向，并首次正式將其納入企業未來發展戰略。關注自身發展的同時，世茂股份積極履行企業的社會責任，在綠色發展、用戶服務、愛心公益等各方面持續做出貢獻。此次架構調整，是世茂股份順應市場變化，主動推動進行的，利于強化商業管理基因，求生存謀發展，也展示了世茂股份對可持續發展的戰略布局。
（十一）公司領導好，請問公司近期是否有回購債券的計劃?
答：您好，公司已于2021年9月回購了5億元公司債券，后續沒有債券回購計劃。感謝您的關注和建議，謝謝。
（十二）估計什么時候公司可以發ABS 或中期票據？
答：您好，今年以來，債券市場波動加劇。公司計劃，在市場信心恢復正常后，再開展公開市場債券發行工作。謝謝。
（十三）本次物業管理轉讓的交易對公司的經營業績有什么影響，會不會削減公司營業收入？
答：您好，公司目前的主要業務為商業地產開發與銷售、商業經營與管理、多元投資等。本次交易的標的主要從事商業地產物業管理服務，該標的在上市公司業務中的占比較低，本次出售不會對公司營業收入與經營業績帶來不利影響，亦不會影響公司主營業務的正常開展，感謝您的關注。
（十四）這筆交易完成以后，公司還有其他的物管業務嗎？
答：您好，公司本次出售物業管理業務，交易生效完成后，后續將不從事物業管理業務。
（十五）最近世茂集團進行了組織架構調整，世茂股份未來是否會有相應調整？
答：您好，公司一直以來強調公平競爭、多元共融且具有挑戰性的工作氛圍，實現組織與員工共同成長。未來，公司將繼續強化精細化管理，夯實企業發展的內驅動力，進一步打造高效協同的管理團隊，謀定未來可持續化發展。
（十六）世茂股份自身資金狀況如何？在融資受限的情況下后續如何償還債務？
答：您好，公司將持續加強項目銷售回款管理，調整負債結構，用于自有資
金到期債務的償付。
