編者按
海上起了風浪，始作俑者不止是海風，還有太陽和月亮的引力。它們代表著那些間接的、迂回的、潛移默化影響事物的變量，即“慢變量”。
對于房地產而言，城鎮化、人口增長、政策利好等能帶來行業快速發展的因素正在慢慢減弱，企業自身產品力、創新力和競爭力的重塑，正在引領行業進入高質量發展階段。
為此，和訊網啟動《慢變量時代的博弈》系列報道，與行業中的佼佼者一起深解房地產行業的慢變量時代。
相較于首輪火熱、多地塊高溢價成交，全國第二批次集中土拍超預期遇冷，流拍不止。而后各地政府和房企間展開了一輪土地層面的博弈，規則調整成為最直接的體現。第三輪各地土拍開拍在即，又會上演一場什么樣特色的土拍大戰？保利投顧研究院認為，預計第三輪土拍成交結果比第二輪兩集中樂觀。下面幾個回合問答，或許也能帶給你一些思考。
壹
提問：首輪“兩集中”整體熱度較高，其中北深杭廈和重慶、無錫熱度維持高位，呈現“高溢價”特征，熱點城市的房企利潤空間嚴重壓縮；第二輪土拍多城進程延期，紛紛針對土拍規則進行調整。您認為第三輪土拍，預計會呈現出哪些特征？
答：從前面兩輪競拍結果看，第一輪市場熱度高，第二輪熱度明顯下降，多地出現了流拍，各地勢必會通過調整土地出讓結構及競拍門檻、規則等，以保障土地成功出讓。總體看，預計會有以下特點：
①調整出讓結構：通過降低外圍遠郊素質較差地塊的出讓規模，提升中心區優質地塊出讓規模，穩定市場預期；
②降低房企參拍門檻：調低保證金比例及繳付時間限制，以確保盡可能多的房企參與競拍；
③調整競拍規則：為降低房企開發成本，還可能會在地價、基礎配建、自持比例等方面做出讓利，改善房企利潤，提升房企參拍的積極性。
從我們觀察的情況看，廣州、深圳、蘇州等城市在第三輪土拍均采取了以上相關措施，在土拍規則調整、調控政策“糾偏”等的帶動下，預計成交結果會比第二輪兩集中樂觀，整體土地市場熱度將有所企穩。
貳
提問：隨著各地土地市場調整土地出讓規則，品質競爭已經成為新的競拍方式。為應對當下“競品質”的土地出讓政策，房企的發力點轉向何處，在產品端將會做出怎樣的調整？
答：從今年以來“兩集中”多地實行了“競品質、定品質”的競拍規則，如北京要求“投報高標準的住宅方案”，成都對材料選用、防水防澇、設施設備配置等均設定品質要求，目的是引導房企提升房屋質量。
由“競配建”向“競品質”的轉變，表明政策在引導房企在建造工藝、建造材料方面提升。當然，這也提升了房企的開發成本。對于房企而言，需要在提品質、控成本的前提下，提升產品力。
具體來說，房企需要充分領會各地的品質要求，進一步優化建造規范，傳統強調周轉速度的開發模式或需進行調整，提升產品設計、研發投入。在工程建造上，強調對材料的選取，落位到營銷環節，房企在達到品質要求的同時，最終要以客戶的需求為出發點進行戶型設計及裝修包裝，將此前以規模、速度取勝轉向以質取勝。
叁
提問：房地產歷經土地紅利時代、金融紅利時代，以及當下的精細化管理紅利時代。如果回頭再去重新審視整個房地產行業，不同階段不同時期房地產市場博弈戰無處不在。您怎么看待今年在土地市場層面房企與各地政府之間的博弈？
答：今年“兩集中”以來，各地方政府按照中央“穩地價、穩房價、穩預期”要求，對土地競拍規則進行了調整。但地方政府也有穩定財政收入的動機，因此，并非所有城市會對土地市場“讓利”。疊加二季度前后的房地產行業調控，二批次集中拍地遇冷。隨后，各地政府開始調整土拍規則，降低房企拿地門檻。
因此，今年以來房企和各地政府在土地市場層面的博弈是動態的，地方政府有執行中央政府和維護地方財政穩定的雙重任務，在與房企博弈過程中，以實現雙重任務的平衡為政策目標；房企以實現盈利為目標，在既定出讓規則及調控環境下進行決策。
肆
提問：對行業現狀和未來趨勢，您今年最大的感受或感悟是什么？
答：今年最大的感受，是國家會及時糾偏執行過度的措施，但“房住不炒”決心非常堅定，絕不動搖。今年上半年全國商品住宅量價再創同期新高，呈現“高景氣度”；下半年開始， “三線四檔”執行略有偏差，疊加地方樓市調控政策持續加碼，樓市預期轉變，短期市場交易量價齊跌且幅度較大，10月全國交易量同比降22%，調整幅度僅次于“08年金融危機”時期。
目前，防風險已經是行業的首要目標，居民端貸款及房企融資均有“糾偏”式改善，合理的購房需求逐漸得到釋放。預計未來行業格局有望優化，低信用高負債房企后續發展受限，穩健型房企優勢將愈加明顯，房地產行業將更加回歸居住屬性。
