2021的冬天來了，房企卷不動了，物企倒是卷的精彩。
9月以來，包括世茂服務、碧桂園服務、旭輝永升服務、萬物云等在內的多家物管公司或是加速收并購；或是赴港IPO；或是通過配售股份、發行可換股債券等舉措，為增加流動性開啟多元融資，動作頻繁。
碧桂園服務成了“并購王”
“房地產行業融資收緊的背景，其影響也傳導至下游物業管理行業。”中指研究院物業事業部常務副總經理牛曉娟表示，“部分房企為緩解流動性壓力選擇出售旗下優質物業資產，引發了物業管理行業的收并購潮。”
據中指研究院數據顯示，截至2021年11月1日，今年物業管理行業內發生并購交易63宗，涉及并購方33家物業企業；交易金額約315億元，相比2020全年交易總額大幅增長約198%。
今年年內，龍湖智慧服務已收購億達服務、楷林商服、美好幸福物業、九龍倉物業等4家物企；10月15日，旭輝永升服務以6.96億元收購了紅星美凱龍(601828,股吧)旗下物業公司80%股權；以6.92億元收購第一服務控股32%股權的8天后，融創服務再發公告，擬以18億元收購融創文旅集團商業運營板塊的運營管理公司100%股權……
2021年物業管理行業部分收并購情況（截至11月1日）
而不論是從交易金額，還是并購規模來看，碧桂園服務成為了2021年物業行業的“并購王”。
年初，以54.32億元“聯姻”藍光嘉寶；9月，更是在短短一周內花費近133億，接連上演了“鯨吞”大戲，吸入富良環球與鄰里樂控股，為碧桂園服務增加潛在在管面積約2.8億㎡。
據碧桂園服務公開披露的交易詳情顯示，截至2021年11月1日，碧桂園在收并購市場上完成了近190億元的交易金額，占市場總交易金額的60.32%。
針對行業當下的物業并購現象，業內人士分析認為，受上市門檻提高、估值下滑、母公司“陷于危難”等多方面影響下，部分物企或是放棄獨立上市，或是進行拋售為母償債，這均為“巨頭”們的壯大提供了契機。
中指研究院物業事業部高級分析師王友煊分析，首先，大型物業企業資金充沛，足以開展大規模的收并購。其次，頭部物業企業的市場占有率遠沒有達到行業天花板。再次，出于戰略發展的需要，企業擴張不會止步于此，“今年以來，物業企業爭先提出未來三五年的規模實現5-10倍的增長目標，收并購依舊是企業直接快速獲得交付面積的有效途徑?！?/p>
小型物企“格局打開”了
此外，在當下，收并購不再是龍頭物企的專屬“浪漫”，小型物企也不斷上演“蛇吞象”，企圖靠收購物業資產實現彎道超車。
比如，百強之外的潮汕房企方圓集團旗下物業公司方圓生活服務，頻頻以現金發起收并購。據市場資料顯示，最近4個月以來，方圓生活服務已完成5起收并購，總代價約7000萬元。這對于一家總市值2.2億港元的企業來說，不是一筆小數目。
同樣的反向吞食，也上演在奧園健康身上。11月4日，奧園健康證實了將出售55%股權的傳言，而對于沒能順利拿下恒大物業的合生創展而言，這也是一塊不能不搶的“香餑餑”。
但事實上，根據合生創展旗下的物業管理公司“合生活”的規模體量來看，無論是對標恒大物業還是奧園健康，都遠不及前兩家。
還有此前上市的合景悠活以及和泓服務。
在上市一年內的合景悠活，共成功并購3家物業管理公司，涉及增加管理規模1.04億㎡，總交易金額20.28億元，基本將公司上市募集資金約24億元全部用于收并購擴張。
于2019年7月在成功上市的和泓服務，上市初在管面積820萬㎡，主要布局華北與西南地區。而上市兩年來，和泓服務在管面積已達到2710萬㎡，較上市初增長2.3倍。
對于小型物企上演收并購浪潮，牛曉娟分析認為，“公司賬面凈現金彈藥充足的中小型上市物業企業也在配合自身發展戰略，通過收并購快速實現規模擴張，尋求彎道超車的機會?！?/p>
“我們預計今年四季度將是自2018年以來最好的并購窗口期，行業整合會繼續加速。”國金證券(600109,股吧)資源與環境研究中心房地產首席分析師杜昊旻分析指出。
萬物云上市 是為備戰“寒冬”？
據研究報告顯示，截至2021年10月12日，上市的54家物企平均市盈率為19倍。與2020年12月31日平均市盈率約為35倍相比，大部分物企的市盈率已經滑落。加之受宏觀調控政策和地產行業的影響，物企赴港上市進入冷靜期。
7月16日至今，除京城佳業正在招股預計于11月10日上市外，再無其他物業登陸港交所。算起來，IPO的鐘聲已經安靜了3個月。
不僅如此，多家物企更是面臨招股書失效或終止上市的情況。據和訊房產不完全統計，截至目前，已有世紀金源服務、禹佳生活服務、中南服務，新力服務等物企招股書失效，而富力物業、陽光城(000671,股吧)旗下陽光智博更是選擇終止上市。
所以在當下，物業行業的另一類驚雷，不外乎還能有物企選擇在此時赴港上市。
11月5日晚，萬科發布公告稱，擬分拆子公司萬物云空間科技服務股份有限公司赴香港上市。“物業大鱷”萬物云的分拆上市，無疑是為物業IPO“掃雪”。
業內人士測算分析，參照碧桂園服務等公司，市場給予萬物云的估值在1500億至3000億之間；此前遞表的萬達商管，碧桂園服務在7月戰投入股時給出的估值達1800億。而截至11月5日收盤，碧桂園服務的總市值1772億。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示：“萬科此前物業板塊上市節奏比較慢，但就這次上市動作看，其底氣較足，對于物業板塊未來如何走的問題思考得較透徹。對于其他物業企業來說，要積極關注萬科此類動作，積極學習其物業管理和資本市場運作的模式。在此基礎上，預計物業行業后續會形成一些新概念和新模式，真正促進物業行業高質量的發展?！?/p>
“反季”上市的萬物云也引來市場許多猜測，其中最為熱議的觀點是“萬科缺錢”。
IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，萬科此時分拆萬物云上市，一方面是萬物云的發展已經水到渠成，二是下半年一來樓市的急劇轉淡可能對財務一向穩健的萬科也在成了隱憂，為防患未然和優化自身流動性隱憂而在此時決定分拆萬物云上市。
針對為何選擇此時上市，萬科方面表示，公司相信如果此次分拆上市得以實現，將有助于突出公司在空間科技服務領域的發展優勢，提高公司及萬物云的持續運營能力，釋放其內在價值，同時有利于公司向開發、經營、服務并重的轉型發展。
同時，通過本次分拆上市，可以有效增強萬物云的資本實力，并擁有獨立的資本運作平臺以及投資者基礎，為其業務發展提供更為多元化的融資渠道，提升萬物云競爭優勢。
