不出意外，又一家房企爆發現金流危機。
這次是深耕大灣區的千億房企佳兆業，近日，由錦恒財富發行、佳兆業集團擔保的產品出現兌付逾期，引發市場高度關注，據報道，佳兆業逾期規模約為3億元。
11月4日，佳兆業、錦恒財富與投資人召開會議，商討兌付方案。佳兆業集團董事局主席郭英成電話連線現場投資人表示：佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還。
好事不出門，壞事傳千里，流動性危險迅速蔓延至資本市場，截止今日收盤，佳兆業報1.01港元，跌15.13%，成為股價跌幅最大的房企。
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3億理財產品突然暴雷
今日，部分投資人聚集深圳佳兆業總部，同時，佳兆業集團總裁麥帆、錦恒財富集團主席萬兵等管理層與投資人商議制定兌付方案，并現場征求投資人的意見。
“佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，有能力和辦法償還?！?佳兆業集團董事局主席郭英成電話連線現場投資人如是表示，向后者表示償債的信心。
接媒體報道，此次佳兆業逾期規模約為3億元，佳兆業集團通過錦恒財富布局總本金119.13億，預期到期的利息還有8.75億，合計是127.88億。由于佳兆業出現兌付危機，很多還未到期的投資人也要求提前兌付。
根據公布的兌付方案，佳兆業集團將以錦恒財富產品的到期時間為順序，采用分期兌付的方式陸續兌付本金和利息，比如，本金到期的當月兌付10%，此后每三個月兌付10%，直至兌付完畢；投資者利息在產品到期后將不再計息。
此外，原存續期的利息，在本金兌付完畢后的當月兌付25%，之后每三個月兌付25%，一年內兌付完畢；佳兆業將安排每月20日集中兌付，若佳兆業籌資情況良好，將隨時提前按照以上的規則提前兌付本金和利息。
籌資方面，由于錦恒財富每一筆都有對應底層資產或項目銷售作為來源的，項目銷售和底層資產銷售將作為還款的第一來源。佳兆業集團已經著手處置重大資產處置的資金。
吳建新稱，佳兆業擬著手處置資產清單，包括價值818億的18個深圳項目，以及佳兆業權益258.39億，預計2022年3月處置完畢，項目包括南山住宅項目、田東山小區項目、大鵬金沙灣國際樂園、金沙灣萬豪酒店、福田佳兆業深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業城市廣場等。
對于佳兆業出現流動性危機，有市場消息稱，深圳監管部門將于11月5日召開專題會議，討論花樣年控股(01777.HK)、佳兆業集團(01638.HK)兩個企業流動性問題。目前，深圳住建局已通知佳兆業和花樣年與會。
02
流動性危機背后
實際上，這不是佳兆業第一次爆發流動性危機。
2015年，由于無法按時支付一筆2020年到期債券的2600萬美元利息，佳兆業成為首家美元債券違約的房企，24家金融機構向法院申請查封佳兆業資產，其中，僅尚未兌付的房地產信托產品的融資總額就超過100億元。
業內認為，佳兆業當時之所以能夠順利完成債務重組，最主要的因素是當時中國地產正處于牛市，其次是佳兆業土地儲備優質，大部分集中在深圳，其手中土地儲備的價值約是債務額的兩倍。
不過，這次的情形完全不同，對于此次暴雷原因，佳兆業表示，今年以來，受嚴峻的房地產市場環境和國際評級機構下調評級等多重不利因素影響，公司流動性遇到前所未有的壓力。
據和訊房產了解，此前，佳兆業經營如常，并未出現資金鏈斷裂的跡象，公告顯示，佳兆業上半年公司實現合約銷售638.5億元，同比增長77%。首創證券認為，由于佳兆業可售貨值充裕，全年1300億元的銷售目標可達標。
不僅如此，佳兆業的財務結構相對健康。根據國信證券(002736,股吧)數據，截至2021年6月30日，佳兆業剔除預收帳款后的資產負債率、凈負債率分別為69.9%、93.7%，現金短債比1.53倍。該機構認為，佳兆業債務結構優化超預期，三道紅線指標全部轉入“綠檔”。
國信證券數據還顯示，從債務期限來看，佳兆業一年內到期的債務占比僅為20%。也就是說，從業務角度看來，佳兆業出現流動性危機的概率極低。
對此，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，對于內地房企而言，融資與銷售同等重要，前者是維持公司流動性所必須的，后者是保證公司運轉的基礎，兩者缺一不可。
柏文喜進一步解釋，高負債狀態下，僅依靠銷售難以維持生存，沒有融資保障流動性就會枯竭，流動性問題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。
柏文喜強調，佳兆業的情況就類似于銷售收入還不錯，賬上顯示的現金也挺多，企業卻暴雷了，這主要就是因為融資不暢而銷售收入又是受限資金，企業無法用銷售資金還債，而借新還舊也無法實施，自然就暴雷了。
03
接下來還會有房企暴雷嗎？
當前，諸如花樣年、新力控股、當代置業、佳兆業等房企先后出現流動性危機，其背后的核心因素主要與緊縮的融資政策有關。
在睿觀研究院院長郝炬看來，地產企業在去杠桿、調負債等的長效機制推進過程中，與短期性的強力風險調控不期而遇，導致行業面對長短雙殺。
隨著監管層釋放寬松信號，比如，國務院副總理劉鶴20日對當前房地產市場的情況定下基調，他表示：“合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的整體態勢不會改變。”行業的融資情況明顯好還。
據財聯社報道，10月份房地產貸款投放環比和同比均有較大幅度回升，初步估計環比多增約1500-2000億元。業內普遍認為，金融機構對房地產企業的融資行為已基本恢復至正常狀態。
不過，雖然此前過渡收縮的金融政策將回歸合理，但并不意味著融資政策會寬松。柏文喜認為，短期內房企資金面不會發生普遍性、根本性回暖變化，短期內可能還會有下一個佳兆業的出現。
當前，房地產行業已經進入償債高峰，雖然行業流動性有所增加，但大部分房企身上的償債壓力依然很大。
中信證券數據顯示，50強房企2021年至2023年的債務到期均值分別為127億元、109億元、116億元，仍處于高峰，此后債務到期規模逐漸減少。
數據來自于中信證券
根據中信證券(600030,股吧)數據，中國恒大、佳兆業、富力集團、華夏幸福(600340,股吧)等房企2022年將有大規模債券到期需要償付，尤其是恒大，明后年分別有493.7億元、1141.2億元債券到期。
