四大一線城市成交量下滑 全線超預期降溫來了

今年以來全國各地調控次數超過了380次，調控呈現多頻次、高密度、精準性、全鏈條的特點，如一場不停歇的疾風勁雨，終于澆滅了樓市虛火。

今年380多次調控，終于換來了明確的樓市拐點。

根據國家統計局最新出臺的樓市數據，7月全國商品房銷售面積、銷售金額環比分別驟降42%和40%，跌至近一年最低。

從7月份70城數據看，新房房價上漲城市數量減少到51個，二手房房價上漲城市數量減少到41個。

對開發商來說，這可能是近三年來銷售最慘的7月。相較去年疫情后市場，今年7月銷售面積同比降了8.5%，銷售金額同比降7.1%。

北上廣深的房價雖然沒有下跌，但是成交面積已全部下滑，量變引發質變，這或許將影響后續市場各方的心態的變化;“樓盤打新”一向最為火熱的杭州，亞運村首批項目搖號登記數竟不及預期，沒有觸發社保限制;而上半年樓市非常強勁的合肥，房價漲幅也逐漸熄火。

與此同時，樓市分化正在加劇。26個城市二手房房價開始下跌，其中大部分為三四線城市。無論是明面上的行政命令，還是暗地里的行業約束，已經有城市擔心房價下跌太猛，事先劃定降價紅線。

有業內人士認為，一場“全線超預期降溫”來了。

四大一線城市成交量下滑

8月17日，杭州“萬套紅盤潮”出現了爆冷一幕。在“亞運村三巨頭”中最早領取預售證的綠城桂冠東方一期989套房源登記結束，杭州當地媒體稱，最終參與登記搖號的數量定格在6300組左右，既未觸發限售，也沒有觸發“拼社保”，“杭州樓市最后的盛宴”被提前澆滅了熱情。而原本不少杭州人預估的“萬人搖”、全城凍資千億的場面，似乎也很難再現了。

今年上半年漲幅在強二線城市中非常突出的合肥，房價也終于漲不動了。根據國家統計局數據，合肥新房價格漲幅已經連續4個月走低，二手房價格漲幅為近17個月最低。7月份合肥新建商品住宅、二手住宅銷售價格環比均只上漲0.1%，仿佛踩下了急剎車。

根據國家統計局數據，今年6月，全國房價漲幅開始呈現穩中有落的態勢，到了7月份，各線城市漲幅已經全面回落。

最為突出的數據是，在統計局重點監測的70個大中城市里，已經有26個城市二手房房價環比下跌，比上月增加了10個。同時，房價上漲城市已經連續4個月數量下調，新房51個城市房價上漲、二手房41個城市上漲，都是年內數量最低。

四大一線城市成交面積環比均出現下滑，總成交面積環比降幅為21.34%，其中上海下滑幅度最大，超過30%，北京超過15%。二線代表城市成交面積環比下降11.47%，三線代表城市成交面積較上月下降17.42%。

對于7月房地產數據，中金公司認為“基本面全線超預期降溫”。招商證券則認為，7月銷售額高位回落，跟近期按揭額度偏緊和疫情反復等有關，預計下半年保持回落趨勢。中信證券同樣認為，由于信貸供給有限，下半年銷售預計繼續下行。

對于房企來說，一系列開發景氣指標也在下行。7月新開工數量大幅下跌，同比降幅高達21.5%，環比累計新開工增速由正轉負，全年難言樂觀;單月投資增速繼續回落，同比增速僅剩1.4%;累計土地購置面積負增長，下半年供應結構仍然偏緊;單月房地產企業到位資金增速轉負，達到-7.0%，融資環境依舊嚴峻。

可以說，從去年下半年延續至今年的樓市高燒，目前拐點已經十分明確。今年以來，罕見的金融強監管與行政性調控同時發力，推動了房價降溫。

一般七八月份是調控政策平靜期，但今年卻并不平靜。7月，房地產調控政策繼續井噴，從中央到部委到地方，密集調控次數高達66次，刷新年內單月調控次數最高紀錄。

7月末住建部約談5個熱點城市之后，8月上半月，各地調控政策依舊頻出，累計已經超過30次。

整體來看，今年以來全國各地調控次數超過了380次，調控呈現多頻次、高密度、精準性、全鏈條的特點，如一場不停歇的疾風勁雨，終于澆滅了樓市虛火。

三四線城市房價排隊下行

不同于熱點一二線城市拐點初現，不少三四線城市已經迅速進入房價下行通道。

7月已經錄得房價跌幅的城市，大多數為中西部和北方的三四線城市，包括岳陽、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇島、牡丹江、安慶、贛州、平頂山、常德、韶關、桂林、瀘州、南充、遵義和大理。

以湖南岳陽為例，根據國家統計局數據，其單月新房價格環比下跌0.7%，跌幅為全國第一，而在此前的6月份新房價格環比也下降了0.4%。

根據克而瑞數據，自今年6月開始，岳陽新房價格出現斷崖式下跌，從5月的7605元/平方米跌至6月的6558元/平方米，7月繼續下滑至6492元/平方米。因而在眾多限售、限價政策中，湖南岳陽出臺了年內第一個“限跌令”——當地調控新政稱，商品住房銷售的實際成交價格不得高于備案價格，也不得低于備案價格的85%。

與岳陽類似，房價下跌的昆明也“坐不住了”。

作為西南4個省會城市中唯一房價下跌的城市，8月11日，昆明市房地產開發與經紀協會出面召開“三穩”工作要求座談會，稱惡意降價等情節嚴重者，將被停止項目網簽，并要求其成員禁止釋放或轉發市場負面信息。不過，昆明市房地產開發與經紀協會性質為社會組織，它發布的消息并不能視作政府部門的正式調控舉措。

過去幾年，部分三四線城市過分以來棚改貨幣化拉抬樓市，如今棚改基本收官，疊加整體信貸收緊，即便不出任何樓市調控政策，三四線城市的房地產都已面臨巨大壓力。

“目前三四線城市去化慢，而大部分房企下半年都有迫在眉睫的去化壓力，三四線項目打折、降價促銷幾乎是必然的。我們內部已經在做降價部署，主要需防范降價面臨的輿論壓力和老業主不滿。”一家房企營銷人士表示。

另一家房企中部區域營銷線人士則表示：“現在降價也是無奈之舉，因為大家回籠現金流的任務都很重，下半年降價的情況可能更普遍。不過一到樓市下行期，很多城市都有設置了‘暗線’，即便不出限跌令，大家也都知道要控制的幅度。現在有龍頭房企債務壓力太大，降幅太多，這樣容易導致當地樓市大起大落。”

三四線的降價暗戰，也反映出目前中國樓市高度分化的情況正在加劇。整個大環境生變，就讓部分三四線城市房價猛跌，而一些一二線熱點城市在各自的密集調控下，房價依然堅挺。

比如北京、上海，盡管出現成交面積下滑的情況，但二手房漲幅達0.7%，仍然領跑一線城市。

“上海新房成交面積下降幅度較大，但從房價指數來看，上海新房環比仍上漲0.4%。7月二手住宅市場成交同樣出現縮水，交易量不到2.4萬套。雖然成交量出現下滑，但從絕對量來看，仍比正常流量高出15%以上，說明市場溫度雖然有降，但是降幅不顯著。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示。

中原地產認為，目前從交易趨勢來看，上海、北京還暫時處于上升通道中，因此盡管有調控政策，但要馬上扭轉預期有一定難度。(馬一凡)