今年上半年，武漢樓市表現如何?最近，多家機構相繼發布了分析報告。極目新聞記者梳理發現，上半年武漢新房供求兩旺，供應和銷售均達12萬套，但區域分化明顯，市場冷熱不均。
經歷了集中供地新政和房貸收緊，對于下半年的武漢市場，業內人士預計，房企的融資難度會進一步增加，區域供求依舊明顯分化，主城區中洪山、硚口、青山等壓力相對較小，部分新城區明顯供大于求。
上半年新房市場供銷兩旺
武漢樓市一直是大家關注的熱點話題。7月15日，武漢市房管局公布了今年1-6月房地產市場運行情況。上半年，該市新房供求關系總體平衡，新房消費快速釋放，但區域分化明顯，市場冷熱不均。截至6月末，已批準預售尚未網簽的商品住房180125套，面積2094.88萬平方米，去化周期保持在10個月區間，整體保持合理水平。
土地供應方面，房地產開發用地供應80宗，總面積375.04公頃，住宅用地供應59宗，總面積287.50公頃。新建商品房批準預售127413套，新建商品住房批準預售107660套。
戴德梁行在回顧市場時認為，2021年上半年，武漢土地市場量價齊升。遠城區成供地主力，蔡甸、黃陂和江夏等片區土地成交面積均同比大幅提升，次中心城區成交主力集中在東湖高新和沌口。
住宅市場方面，上半年銷供比1.0，整體暫處供需均衡狀態。此外，武漢首次在東湖高新區試點集中開盤備受關注。戴德梁行認為，選擇在光谷試點，一方面在于保障剛需購房，另一方面在于引導區域市場供需回歸健康理性，避免哄抬房價。
武漢市房地產管理中心提供的信息顯示，上半年住房消費持續釋放，新房銷售以中心城區為主。新建商品房銷售124145套，新建商品住房銷售108769套。價格區間主要集中在10000-15000元/平方米，90㎡-120㎡面積區間的新建住房銷量占比49.5%。存量住房成交55612套，成交面積534.23萬平方米。其中洪山區和東湖高新區成交面積居前2位。
去化率相差懸殊分化加劇
戴德梁行提供的分析報告顯示，從分區成交價格來看，中心城區引領上半年武漢市房價上漲，較2020年末漲幅超10%的區域均大部分集中于中心城區，中心城區以外只有青山區和江夏區漲幅超10%。
“上半年武漢市商品住宅市場區域分化顯著，由于市場購房主力仍以剛需為主，成交主力板塊集中在次中心城區。”戴德梁行武漢公司研究部助理經理胡韻表示，此外，遠城區的部分區域如東西湖、黃陂和江夏熱度有上升趨勢，或將成為下一波潛力熱點板塊。
來自武漢克而瑞的數據顯示，2021年上半年，整體市場開盤去化率為38%，基本維持在2020年以來的低位。同時，項目成交分化加劇。開盤去化率大于80%與低于40%的項目占比仍有增加，其中超4成的項目去化不足20%。新增供應分板塊去化，城市重點功能區、產業核心區去化率明顯較好，比較典型的有武昌濱江、光谷中心城等板塊。
7月21日，在武漢市房地產開發協會舉辦的2021上半年武漢樓市分析會上，湖北中原地產首席技術官兼策略顧問中心總經理鄭源滔表示，截至目前，盡管今年整體市場開盤去化率同比去年全年基本持平，但是新房市場深度分化趨勢不改，特別在區域方面，主、新城區分化明顯，東湖高新、江岸等區域依舊是開盤去化的第一梯隊。
胡韻認為，在武漢地產市場，過去較為粗放的發展模式將逐步被淘汰，正進入集約化發展的新階段，各子市場的開發和運營難度都將呈現增高的趨勢。
集中供地促進優勝劣汰
值得一提的是，上半年尾聲，武漢作為試點城市之一，舉行了首批住宅用地集中出讓。三天共成交54宗地塊，成交金額788億元，平均成交溢價率17%，成交樓面價為8255元/平方米，成交金額排名22城住宅用地集中出讓活動的第6位，溢價率排名第9位。
中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，本次集中供地從成交結果看，國資背景房企拿地優勢持續凸顯，武漢城建、南山、萬科表現積極。在拿地難的大背景下，部分房企在新城區布局、聯合競拍的機會更大。而長期來看，新城區板塊競爭會更加激烈，部分需求旺盛主城區板塊土地供應量將出現明顯下滑。
胡韻表示，本次武漢集中土拍土地類型仍然以綜合用地為主，商業地產開發商一定程度上將受到影響，優質地塊的拿地難度增加、對開發商籌融資能力要求進一步提高。但從另一方面來說，該政策也將有效促進地產行業優勝劣汰，優質大型開發商將成為武漢市場主力，這也將間接提高武漢地產市場整體服務水平和未來項目質量。
此外，在合伙拿地增多的情況下，除了房企與房企之間的合伙拿地，房企與非房企之間的合伙拿地情況正逐步出現，這些非房地產企業目前涉及金融投資、旅游開發、智能制造等，長遠來看這種模式可能成為房企解決資金問題、突出競爭優勢增強拿地議價權和多元化發展轉型的“一石三鳥”新思路。
下半年市場供應充足
各大機構進行年中回顧時，7月21日，武漢市房管局發布了今年第三季度預計達到銷售條件的商品房項目清單，預計將有225個項目、973.31萬平方米商品房可達銷售條件，市場供應充足。
武漢克而瑞統計發現，過去兩年，由于受疫情、軍運會等因素影響，拆遷、舊城改造工作暫停。重啟后，預計今年將有3萬套左右需求流入市場。在供應方面，2021年下半年新增供應量預計1367萬平方米，相較于上半年顯著增加。在供應結構變化方面，外環外、三四環外有小幅增加;二環內、二三環間相對減少。因此市場價格不會出現較大漲幅。至年底，上半年出現的供不應求將變供過于求，庫存會增加。
與此同時，對房地產的監管仍在加強。7月22日，住建部和央行分別對保障性租賃住房、房地產調控、房地產金融調控發表權威解讀。住建部強調，下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則，落實銀行房地產貸款集中度管理，堅決查處經營貸、消費貸、信用貸違規用于購房。央行強調，下一步將堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，抓好政策執行，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。
7月16日，武漢市房管局發布《武漢市房地產開發企業信用監管辦法(征求意見稿)》意見公告，該辦法一旦實施，相當于給開發商戴上了緊箍咒，主要目的是杜絕開發商過去的很多違規違法行為。
對于下半年的武漢市場，鄭源滔表示，在金融方面，房企的融資難度會進一步增加，建議房企開拓多方融資渠道，提升自身抗風險能力;在供求方面，區域供求依舊明顯分化，主城區中洪山、硚口、青山等壓力相對較小，部分新城區明顯供大于求。(記者劉閃 實習生程心怡 魏佳怡 宋枕濤)
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