西安開發商拿地也要搖號 從土地端、金融端直接調控市場

三年前，西安開啟購房搖號，而今，開發商拿地也要搖號了。

2021年4月6日，西咸新區XXFX-XX02-40號宗地競拍現場。這宗115.13畝的地塊在經過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪后，在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據之前的相關規定，該宗地宣布流拍，進入搖號流程。

“為有效控制房價和地價，西咸新區作為近年來熱點城市的熱點地區，在土拍中設定熔斷機制的情況下又推出搖號措施，是為了確保土地價格不會被過分推高的舉措，對有效控制地價進而管控房價是十分具體、直接而有效的措施。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示。

從土地端、金融端直接調控

近期西安房地產市場看點頗多。在剛剛過去的3月份，西安市三度加碼樓市調控，調控方式由監管端和開發端轉向土地端和金融端，尤其是3月30日出臺的新政，堪稱史上最嚴。而這背后，是為了抑制西安頻現的“萬人搖”和房價、地價火熱。

這已經引起了監管部門的注意，全國多個熱點城市房地產調控全面升級。根據相關機構的不完全統計，2021年以來全國各地發布的房地產調控政策高達110次。自今年1月下旬住建部赴上海、深圳調研督導房地產市場情況以來，包括上海、深圳、北京、杭州、無錫、成都和西安在內的城市，均被主管部門調研督導。

“西安此次出臺新政，目的也是為了抑制火爆的樓市。”西安工程大學產業投資和研究中心主任王鐵山在接受《證券日報》記者采訪時表示，這次新政的一個明顯特征就是監管調控由以前的開發端轉向供應端。

西安3月30日出臺的樓市新政明確指出，建立完善房地聯動機制。結合城市發展、人口流入、住房庫存等因素，合理確定年度住宅用地供應規模，科學調節供地節奏。每年一季度，發布本年度住宅用地供應計劃和存量住宅用地信息，穩定土地市場預期。

在需求方抑制房地產市場虛火的同時，西安也加強了住宅用地供應：西安市商品住宅用地總供應量年均增長20%以上。

西安此次新政還明確提出，存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。此外，西安將進一步嚴格住房金融監管，尤其是針對經營性貸款違規流入房地產領域的管控。

“在‘三條紅線’融資管控收緊壓力下，房企資金運用將更加審慎。”《陜西房產》主編、陜西省房地產業協會副秘書長張國政在接受《證券日報》記者采訪時表示，管控資金風險，要毫不動搖堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，堅決遏制投機炒房。

“西安3月30日新政的核心和亮點是從土地端和金融端來直接調節市場供求，比以往的僅僅從需求端和監管端的管控會更加直接和有力度，對于防止樓市過熱、降低行業風險和維護行業的可持續發展都是十分必要的。”柏文喜稱。

開發商拿地開啟“搖號”時代

按照規則，西咸新區“熔斷”的宗地現場搖號時間定為網上掛牌結束后3個工作日內。這就意味著，最遲4月9日，在西安將出現開發商“搖號”拿地的場景。

在此之前，能源金貿區出現的地王歷經88輪競價，最終以279%的溢價率成交。因此，為了避免競爭激烈導致地價過高，西咸新區在出讓XXFX-XX02-40號宗地時，先是明確了熔斷價格，即價格達到規定上限后將暫停出讓。隨后，又對該宗地塊競買做了補充說明：競買價格達到熔斷價格后轉入現場搖號。這樣一來，算是以“熔斷+搖號”雙重機制遏制地價無序增長。

“土拍采用搖號模式，意在從源頭上掐住原始供應端的咽喉，剎住開發商無限制拿地、無序擴張的韁繩。”張國政表示，“土拍搖號”在國內其他城市已經有數年實踐經驗，這在西安土拍市場上尚屬首次。

在王鐵山看來，開發商首次搖號出現在肩負著創新城市發展任務的國家級新區西咸新區，或許有某種特殊的意義，“在新區先行先試，如果起到一定的效果，可能會根據情況進一步推廣。”

“如同當初購房搖號時，人們有對操作公正性公平性的擔一樣，拿地搖號也會讓人存在某些擔憂。同時，拿地搖號的實際效果究竟如何，還需要在細節上不斷完善。”王鐵山表示，其他一些城市的成功經驗也可以很好地參照借鑒。

“總之，要釋放‘人、房、地、錢’生產要素市場活力，打好‘人、房、地、錢’政策工具組合拳，讓市場調節和宏觀調控‘兩只手’形成合力，保持房地產調控定力，推動房地產市場平穩健康發展，以更好地滿足人民群眾對多層次住房需求的美好向往。”張國政表示。（本報記者 殷高峰）